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Il patrimonio immobiliare in complesso

Nella città felsinea gli immobili presenti nel Catasto superano le 400.000 unità. Di questi oltre 226.000 (56%) sono di tipo residenziale, oltre 29.000 (7%) appartengono ai settori terziario, commerciale e produttivo, mentre oltre 145.000 immobili (36%) sono pertinenze. Oltre 3.800 unità immobiliari appartengono infine ad altre categorie catastali non riconducibili a quelle sopra menzionate.

Queste tipologie immobiliari sono classificate nel catasto in diversi gruppi. Quelli maggiormente rappresentativi in termini di numerosità assoluta sono il gruppo A e il gruppo C, rispettivamente il 58% e il 40% dell’intero patrimonio immobiliare; il primo gruppo costituito quasi totalmente da immobili di tipo residenziale (in particolare abitazioni di tipo civile, economico e popolare), il secondo con una forte prevalenza di autorimesse.

Dal 2009 al 2019 lo stock catastale complessivo nel Comune di Bologna è aumentato del 4% (oltre 15.600 unità immobiliari in più). Nell’ultimo anno in Catasto sono state registrate complessivamente 2.355 unità immobiliari in più. E’ opportuno ricordare che tali variazioni possono dipendere da almeno tre fattori: nuove costruzioni, frazionamenti o fusioni di unità immobiliari esistenti, oppure da rettifiche dovute a nuovi accatastamenti di unità già in essere.

L’incremento intervenuto nella numerosità dello stock dal 2009 ad oggi riguarda tutti i gruppi, in particolare la variazione positiva maggiore è stata registrata nel gruppo D costituito dagli immobili a destinazione speciale (+29%), interessando per lo più i locali e fabbricati per esercizi sportivi (D6), i fabbricati costruiti per attività commerciali (D8) e produttivi (D10), seguita dal gruppo B (+17%), gruppo di immobili che comprende le scuole e gli uffici pubblici.

L’intero stock catastale presenta una rendita pari a 364 milioni di euro, di cui il 50% (184 milioni) attribuibile al settore residenziale.

Al fine di fornire un valore degli immobili prossimo anche se inferiore a quello reale è stato introdotto il valore immobiliare (calcolabile, partendo dalla rendita, solo per gli immobili dei gruppi A, B, C, D). A livello comunale abbiamo un ammontare complessivo di circa 47 miliardi di euro, i due terzi del quale imputabili agli immobili ad uso abitativo. Per le classificazioni e la definizione del valore immobiliare si veda la nota metodologica.

Negli ultimi dieci anni anche la rendita totale è aumentata, si passa infatti da un valore complessivo che superava i 355 milioni di euro nel 2009 ai circa 363 milioni di euro attuali; l’aumento maggiore si è avuto nel gruppo B (+13%). Nell’ultimo anno l’incremento della rendita totale è stato di circa 1.180mila euro.

Il valore immobiliare, derivato dalla rendita, ha registrato anch’esso un incremento: nei dieci anni pari a +3% e nell’ultimo anno di circa 225 milioni di euro.  

A livello territoriale nel 2019 il quartiere con il maggior numero di immobili è Porto - Saragozza (oltre 76.000 unità immobiliari), seguito da Santo Stefano (più di 74.000) e da San Donato - San Vitale (quasi 67.000 unità), mentre il quartiere con il minor numero di immobili è Savena (quasi 58.000).  

La distribuzione del valore complessivo della rendita per quartiere segue la numerosità delle unità immobiliari, anche se il quartiere Santo Stefano (con una rendita pari a 78 milioni di euro) presenta un valore leggermente più elevato di Porto - Saragozza (oltre 76,6 milioni), mentre quella registrata a San Donato - San Vitale è pari a poco più di 60 milioni di euro. Il quartiere Savena, con la rendita più bassa, si attesta su un valore pari a quasi 31 milioni di euro.

Nel Comune di Bologna si passa quindi da una rendita media pari a 1.048 euro nel quartiere Santo Stefano a una rendita media di 536 euro nel quartiere Savena.

Considerando il valore immobiliare medio, Santo Stefano presenta il valore massimo, pari a 141,5mila euro e Savena il valore minimo (81mila euro).

Passando ad un’analisi per zona, Mazzini risulta quella con il maggior numero di immobili (oltre 37,5mila unità immobiliari), seguita subito dopo da San Vitale (37,2mila) e Bolognina (oltre 32,4mila); il minor numero di unità immobiliari è invece presente nella zona Colli (poco più di 8.500 unità). Se si considera il valore degli immobili, è invece la zona Marconi quella che presenta il dato più alto (oltre 1.500 euro la rendita media; quasi 172mila euro il suo valore immobiliare medio); la zona Barca si attesta sui valori più bassi (497 euro la rendita media; circa 76mila euro il valore immobiliare medio).