A Bologna nel 2022 sono presenti in catasto oltre 229mila unità immobiliari di tipo residenziale, il 71% (quasi 164mila) delle quali appartenenti alla categoria A3 (abitazioni di tipo economico); le abitazioni di tipo popolare (A4) sono invece circa 40mila (17%), mentre quelle di tipo civile (A2) rappresentano il 10% del totale (quasi 23mila).
Negli ultimi tredici anni gli immobili residenziali sono aumentati di circa 8.500 unità (+4%), di cui circa 900 nell’ultimo anno.
Ricordiamo che la variazione positiva o negativa non deriva necessariamente da nuovi accatastamenti o cancellazioni, ma può essere dovuta anche a cambi di destinazione o rettifiche catastali. Questo incremento è attribuibile principalmente alle categorie A2 (abitazioni di tipo civile) e A7 (abitazioni in villini), che nei tredici anni sono aumentate rispettivamente di oltre 5.300 e di oltre 350 unità (+31% e +25%). Anche le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A3 (abitazioni economiche) hanno registrato un aumento negli ultimi tredici anni: si registrano in più quasi 10.000 abitazioni di tipo economico (A3) e 15 abitazione di tipo signorile (A1). Le altre categorie sono invece diminuite. In particolare le categorie A5 (abitazioni di tipo ultrapopolare) e A6 (abitazioni di tipo rurale), dal 2009 al 2022, sono più che dimezzate.
Passando all’analisi dimensionale, a Bologna nel 2022 si registrano 1.157mila vani catastali, con un incremento nei tredici anni del 3%. Occorre precisare che i vani catastali non coincidono esattamente con il numero di stanze, ma sono locali che comprendono anche una percentuale dei vani accessori; per tale motivo la loro consistenza viene arrotondata al mezzo vano. Mediamente a Bologna nel 2022 si contano 5 vani per unità immobiliare. Tale valore è sostanzialmente costante dal 2009. Se consideriamo la distribuzione per categoria delle unità immobiliari residenziali si passa dai 17,9 vani delle abitazioni in villa ai 2,5 vani delle abitazioni di tipo ultrapopolare. Le unità immobiliari residenziali più rappresentate (A3, abitazioni di tipo economico) hanno un numero medio di vani pari a 5.
Per meglio analizzare le caratteristiche dimensionali del patrimonio abitativo residenziale è più opportuno concentrarsi sulla superficie media degli immobili. A Bologna nel 2022 la superficie media degli immobili residenziali è pari a 93 mq: si passa dai 150 mq delle abitazioni di tipo civile, ai 90 mq di quelle di tipo economico, ai 70 mq delle abitazioni di tipo popolare. Le abitazioni in villini registrano mediamente una superficie di 250 mq, mentre, come ci si aspetta, le abitazioni in villa superano i 500 mq.
Se consideriamo il valore degli immobili residenziali, nel 2022 la rendita media complessivamente è pari a 816 euro, mentre il valore immobiliare medio (da non confondere, come abbiamo già ricordato, con il valore di mercato degli immobili) si è assestato a 137mila euro; negli ultimi 13 anni l’incremento di quest’ultimo è del 2%. Sono le abitazioni in villa ad avere la rendita media e il valore immobiliare medio più alti, pari rispettivamente a 5.411 euro e 909mila euro. Per contro le abitazioni ultrapopolari registrano una rendita media pari a 159 euro e un valore immobiliare medio pari a 27mila euro. Le abitazioni di tipo economico hanno una rendita media di 805 euro e un valore immobiliare medio di 135mila euro.
E’ interessante analizzare il valore immobiliare per metro quadro. Nel Comune di Bologna, se escludiamo la categoria A9 (castelli e palazzi di pregio storici), la categoria che presenta il valore immobiliare per metro quadro più alto, 1.773 euro/mq, è la A1 (abitazioni di tipo signorile), seguita dalla categoria A2 (abitazioni di tipo civile), 1.743 euro/mq, e dalla categoria A7 (abitazioni in villini), 1.576 euro/mq.
A livello territoriale anche per gli immobili di tipo residenziale il quartiere con il maggior numero di unità è Porto - Saragozza (circa 46mila unità nel 2022). Segue il quartiere Santo Stefano, con oltre 43mila unità, mentre Savena è il quartiere con il minor numero di immobili residenziali (quasi 32mila). A livello di zone, è San Vitale ad aggiudicarsi il primato in termini di numero di unità con quasi 21mila immobili, seguita da Mazzini e Bolognina, entrambe con oltre 20mila immobili; ai Colli spetta l’ultimo posto, con circa 4.700 unità.
Nel quartiere Santo Stefano sono presenti le abitazioni con il maggior numero medio di vani (5,4), in particolare nella zona Colli il numero medio sale a 6,9; a Navile e a San Donato - San Vitale si registra il dato più basso (4,8): Bolognina è la zona in cui sono presenti le abitazioni con minor numero di stanze (4,5).
Se analizziamo la dimensione media delle abitazioni, in Santo Stefano si registrano le abitazioni più grandi (mediamente 108 metri quadri), addirittura la zona Colli presenta un valore medio di 150 metri quadri. Le abitazioni di dimensioni minori si trovano invece nei quartieri Navile (85 mq), San Donato - San Vitale (86 mq) e Borgo Panigale - Reno (87 mq). Nelle zone del Centro Storico le dimensioni medie delle abitazioni si attestano su valori intorno ai 100 metri quadri, da un minimo di 94 mq a Irnerio a un massimo di 108 mq a Galvani. Le zone con le abitazioni più piccole sono localizzate alla Bolognina (81 metri quadri) e Santa Viola (82 metri quadri).
Passando al valore degli immobili, la rendita media e il valore immobiliare medio più alti si segnalano nel quartiere Santo Stefano (rispettivamente 1.030 euro e 173mila euro), mentre Borgo Panigale - Reno si attesta sui valori più bassi (rispettivamente 664 euro e 112mila euro). A livello di zona, Colli presenta i valori più alti (rendita media 1.405 euro e valore immobiliare medio circa 236mila euro), mentre nella zona Santa Viola si registrano i valori più bassi (rendita media pari a 617 euro e valore immobiliare medio 104mila euro).
Se consideriamo il valore immobiliare per metro quadro, a livello di quartiere, Santo Stefano e Porto - Saragozza presentano entrambi dei valori che sfiorano i 1.600 euro/mq, Borgo Panigale - Reno invece si attesta ad un valore di poco inferiore a 1.300 euro/mq.
La zona con il valore immobiliare per metro quadro più alto è Marconi (1.781 euro/mq); per contro Borgo Panigale è quella con il valore più basso (1.264 euro/mq).