Il Catasto urbano nel comune di Bologna

Nella città felsinea gli immobili presenti nel Catasto superano le 400.000 unità. Di questi oltre 228.000 (55%) sono di tipo residenziale, oltre 28.000 (7%) appartengono ai settori terziario, commerciale e produttivo, mentre circa 155.000 immobili (37%) sono pertinenze. Circa 4.000 unità immobiliari appartengono infine ad altre categorie catastali non riconducibili a quelle sopra menzionate.

Queste tipologie immobiliari sono classificate nel catasto in diversi gruppi. Quelli maggiormente rappresentativi in termini di numerosità assoluta sono il gruppo A e il gruppo C, rispettivamente il 57% e il 37% dell’intero patrimonio immobiliare; il primo gruppo costituito quasi totalmente da immobili di tipo residenziale (in particolare abitazioni di tipo civile, economico e popolare), il secondo con una forte prevalenza di autorimesse.

Dal 2009 al 2021 lo stock catastale complessivo nel Comune di Bologna è aumentato del 7% (circa 26.000 unità immobiliari in più). Nell’ultimo anno in Catasto sono state registrate complessivamente 7.000 unità immobiliari in più. E’ opportuno ricordare che tali variazioni possono dipendere da almeno tre fattori: nuove costruzioni, frazionamenti o fusioni di unità immobiliari esistenti, oppure da rettifiche dovute a nuovi accatastamenti di unità già in essere.

L’incremento intervenuto nella numerosità dello stock dal 2009 ad oggi riguarda tutti i gruppi, in particolare la variazione positiva maggiore è stata registrata nel gruppo D costituito dagli immobili a destinazione speciale (+28%), interessando per lo più i fabbricati costruiti per attività commerciali (D8), i locali e fabbricati per esercizi sportivi (D6) e i locali per attività produttive (D10), seguita dal gruppo B (+18%), gruppo di immobili che comprende le scuole e gli uffici pubblici.

L’intero stock catastale presenta una rendita pari a 376 milioni di euro, di cui il 50% (186 milioni) attribuibile al settore residenziale. Negli ultimi dodici anni la rendita totale è aumentata del 6% (l’aumento maggiore si è avuto nel gruppo B, +15%); nell’ultimo anno l’incremento è stato di 1 milione di euro.

Al fine di fornire un valore degli immobili prossimo, anche se inferiore a quello reale, è stato introdotto il valore immobiliare (calcolabile, partendo dalla rendita, solo per gli immobili dei gruppi A, B, C, D). A livello comunale abbiamo un ammontare complessivo di oltre 47 miliardi di euro, i due terzi del quale imputabili agli immobili ad uso abitativo. Per le classificazioni e la definizione del valore immobiliare si veda la nota metodologica. Il valore immobiliare, derivato dalla rendita, ha registrato anch’esso un incremento: nei dodici anni pari a +4%, sebbene nell’ultimo anno sia rimasto sostanzialmente stabile.   

A livello territoriale nel 2021 il quartiere con il maggior numero di immobili è Porto - Saragozza (poco più di 78.000 unità immobiliari), seguito da Santo Stefano (oltre 76.000), mentre il quartiere con il minor numero di immobili è Savena (poco più di 59.000).  

La distribuzione del valore complessivo della rendita per quartiere segue la numerosità delle unità immobiliari, anche se il quartiere Santo Stefano (con una rendita pari a 79 milioni di euro) presenta un valore leggermente più elevato di Porto - Saragozza (77 milioni). Il quartiere Savena, con la rendita più bassa, si attesta su un valore pari a quasi 31 milioni di euro.

Nel Comune di Bologna si passa quindi da una rendita media pari a 1.035 euro nel quartiere Santo Stefano a una rendita media di 520 euro nel quartiere Savena.

Considerando il valore immobiliare medio, Santo Stefano presenta il valore massimo, pari a 139mila euro e Savena il valore minimo (79mila euro).

Passando ad un’analisi per zona, Mazzini risulta quella con il maggior numero di immobili (oltre 38,6mila unità immobiliari), seguita subito dopo da San Vitale (38,4mila) e Bolognina (33,6mila); il minor numero di unità immobiliari è invece presente nella zona Colli (poco più di 8.770 unità). Se si considera il valore degli immobili, è invece la zona Marconi quella che presenta il dato più alto (circa 1.500 euro la rendita media; poco meno di 170mila euro il suo valore immobiliare medio); la zona Barca si attesta sui valori più bassi (491 euro la rendita media; circa 75mila euro il valore immobiliare medio). 

A Bologna nel 2021 sono presenti in catasto oltre 228mila unità immobiliari di tipo residenziale, il 71% (oltre 163mila) delle quali appartenenti alla categoria A3, abitazioni di tipo economico; le abitazioni di tipo popolare (A4) sono invece oltre 40mila (18%), mentre quelle di tipo civile (A2) rappresentano il 10% del totale (poco più di 22mila).

Negli ultimi dodici anni gli immobili residenziali sono aumentati di oltre 7.600 unità (+3%), di cui circa 900 nell’ultimo anno.

Ricordiamo che la variazione positiva o negativa non deriva necessariamente da nuovi accatastamenti o cancellazioni, ma può essere dovuta anche a cambi di destinazione o rettifiche catastali. Questo incremento è attribuibile principalmente alle categorie A2 (abitazioni di tipo civile) e A7 (abitazioni in villini), che nei dodici anni sono aumentate rispettivamente di circa 4.900 e di oltre 300 unità (+28% e +23%). Anche le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A3 (abitazioni economiche) hanno registrato un aumento negli ultimi dodici anni: si registrano in più 9.000 abitazioni di tipo economico (A3) e 13 abitazione di tipo signorile (A1). Le altre categorie sono invece diminuite. In particolare le categorie A5 (abitazioni di tipo ultrapopolare) e A6 (abitazioni di tipo rurale), dal 2009 al 2021, sono più che dimezzate.

Passando all’analisi dimensionale, a Bologna nel 2021 si registrano oltre 1.150mila vani catastali, con un incremento negli undici anni del 3%. Occorre precisare che i vani catastali non coincidono esattamente con il numero di stanze, ma sono locali che comprendono anche una percentuale dei vani accessori; per tale motivo la loro consistenza viene arrotondata al mezzo vano. Mediamente a Bologna nel 2021 si contano 5,1 vani per unità immobiliare. Tale valore è rimasto costante dal 2009. Se consideriamo la distribuzione per categoria delle unità immobiliari residenziali si passa dai 17,8 vani delle abitazioni in villa ai 2,6 vani delle abitazioni di tipo ultrapopolare. Le unità immobiliari residenziali più rappresentate (A3, abitazioni di tipo economico) hanno un numero medio di vani pari a 5.

Per meglio analizzare le caratteristiche dimensionali del patrimonio abitativo residenziale è più opportuno concentrarsi sulla superficie media degli immobili. A Bologna nel 2021 la superficie media degli immobili residenziali è pari a 93 mq: si passa dai 150 mq delle abitazioni di tipo civile, ai 90 mq di quelle di tipo economico, ai 70 mq delle abitazioni di tipo popolare. Le abitazioni in villini registrano mediamente una superficie di 250 mq, mentre, come ci si aspetta, le abitazioni in villa superano i 500 mq.

Se consideriamo il valore degli immobili residenziali, nel 2021 la rendita media complessivamente è pari a 815 euro, mentre il valore immobiliare medio (da non confondere, come abbiamo già ricordato, con il valore di mercato degli immobili) si è assestato a 137mila euro; negli ultimi 12 anni l’incremento di quest’ultimo è del 2%. Sono le abitazioni in villa ad avere la rendita media e il valore immobiliare medio più alti, pari rispettivamente a 5.386 euro e 905mila euro. Per contro le abitazioni ultrapopolari registrano una rendita media pari a 160 euro e un valore immobiliare medio pari a poco meno di 27mila euro. Le abitazioni di tipo economico hanno una rendita media di 807 euro e un valore immobiliare medio di 136mila euro.

E’ interessante analizzare il valore immobiliare per metro quadro. Nel Comune di Bologna, se escludiamo la categoria A9 (castelli e palazzi di pregio storici), la categoria che presenta il valore immobiliare per metro quadro più alto, 1.762 euro/mq, è la A1 (abitazioni di tipo signorile), seguita dalla categoria A2 (abitazioni di tipo civile), 1.742 euro/mq, e dalla categoria A7 (abitazioni in villini), 1.584 euro/mq.

A livello territoriale anche per gli immobili di tipo residenziale il quartiere con il maggior numero di unità è Porto - Saragozza (circa 46mila unità nel 2021). Segue il quartiere Santo Stefano, con oltre 43mila unità, mentre Savena è il quartiere con il minor numero di immobili residenziali (quasi 32mila). A livello di zone, è San Vitale ad aggiudicarsi il primato in termini di numero di unità con oltre 20.700 immobili, seguita da Mazzini (oltre 20.300) e Bolognina (oltre 20.100); ai Colli spetta l’ultimo posto, con oltre 4.600 unità.

Nel quartiere Santo Stefano sono presenti le abitazioni con il maggior numero medio di vani (5,4), in particolare nella zona Colli il numero medio sale a 6,9; a Navile e a San Donato - San Vitale si registra il dato più basso (4,8): Bolognina e Santa Viola sono le zone in cui sono presenti le abitazioni con minor numero di stanze (4,6).

Se analizziamo la dimensione media delle abitazioni, in Santo Stefano si registrano le abitazioni più grandi (mediamente 108 metri quadri), addirittura la zona Colli presenta un valore medio di 150 metri quadri. Le abitazioni di dimensioni minori si trovano invece nei quartieri Navile (85 mq), San Donato - San Vitale (86 mq) e Borgo Panigale - Reno (87 mq). Nelle zone del Centro Storico le dimensioni medie delle abitazioni si attestano su valori intorno ai 100 metri quadri, da un minimo di 94 mq a Irnerio a un massimo di 108 mq a Galvani. Le zone con le abitazioni più piccole sono localizzate alla Bolognina (81 metri quadri) e Santa Viola (82 metri quadri).

Passando al valore degli immobili, la rendita media e il valore immobiliare medio più alti si segnalano nel quartiere Santo Stefano (rispettivamente 1.028 euro e circa 173mila euro), mentre Borgo Panigale - Reno si attesta sui valori più bassi (rispettivamente 664 euro e 112mila euro). A livello di zona, Colli presenta i valori più alti (rendita media 1.406 euro e valore immobiliare medio circa 236mila euro), mentre nella zona Santa Viola si registrano i valori più bassi (rendita media pari a 618 euro e valore immobiliare medio 104mila euro).

Se consideriamo il valore immobiliare per metro quadro, a livello di quartiere, Santo Stefano e Porto - Saragozza presentano entrambi dei valori che sfiorano i 1.600 euro/mq, Borgo Panigale - Reno invece si attesta ad un valore di poco inferiore a 1.300 euro/mq.

La zona con il valore immobiliare per metro quadro più alto è Marconi (circa 1.782 euro/mq); per contro Borgo Panigale è quella con il valore più basso (1.264 euro/mq).

A Bologna nel 2021 sono presenti in catasto oltre 28mila unità immobiliari di tipo non residenziale, di cui il 45% (13.000) sono negozi (C1) e il 30% (8.700) sono uffici e studi privati (A10).

Negli ultimi dodici anni gli immobili di tipo non residenziale in totale sono diminuiti di oltre 2.100 unità (-7%). Questa variazione è attribuibile principalmente al settore terziario (-13%) e al settore che comprende i negozi, i laboratori e gli alberghi (-8%), mentre i fabbricati costruiti per speciali esigenze commerciali e industriali, come anche gli opifici, hanno registrato una variazione positiva. Nell’ultimo anno le registrazioni in catasto degli immobili non residenziali hanno evidenziato un calo di circa 230 immobili, decremento che ha investito i settori terziario e commerciale, mentre quello produttivo è rimasto sostanzialmente stabile.

Mediamente a Bologna nel 2021 gli immobili di tipo non residenziale hanno registrato una rendita media di quasi 4.400 euro: si passa da una rendita media di poco meno di 45mila euro della categoria D2 (alberghi e pensioni) ad una valore di 1.000 euro per la categoria C3 (laboratori). Nel complesso la rendita media degli immobili non residenziali è aumentata, negli ultimi dodici anni, del +5%; nell’ultimo anno la variazione è stata sostanzialmente costante.

Passando al valore immobiliare medio, nel 2021 si registra un dato complessivo di 314mila euro (era 305mila nel 2009); nell’ultimo anno tale valore ha è rimasto invariato.

A livello territoriale circa 7.100 immobili di tipo non residenziale (nella stragrande maggioranza di tipo commerciale e terziario) sono situati all’interno del quartiere Porto - Saragozza, in particolare nelle zone Marconi (circa 3.000) e Malpighi (oltre 2.100). Circa 7.000 unità sono collocate nel quartiere Santo Stefano: circa 2.900 nella zona Galvani e poco più di 2.400 in Irnerio. Il quartiere Savena è quello con il minor numero di unità immobiliari di questo tipo (poco più di 1.800), con una netta prevalenza di unità immobiliari di tipo commerciale (poco più di 1.300). Le zone in cui sono meno presenti immobili di tipo non residenziale sono Colli (poco più di 250), Barca (circa 580) e San Ruffillo (600).

Se i settori terziario e commerciale sono prevalenti nei quartieri Porto - Saragozza e Santo Stefano (che comprendono le zone del centro storico), il settore produttivo è concentrato prevalentemente nel quartiere San Donato - San Vitale e nei quartieri Navile e Borgo Panigale - Reno.

E’ il settore produttivo che registra i valori degli immobili maggiori (circa 6.200 euro la rendita media e oltre 422.000 euro il valore immobiliare medio); i settori terziario e commerciale si attestano invece entrambi su valori di rendita media pari a circa 4.000 euro e valori immobiliari medi pari rispettivamente a 332mila euro e 288mila euro. Questo ha un impatto sulle zone della città in cui il valore degli immobili non residenziali è più alto: la zona San Donato (rendita media circa 7.200 euro e valore immobiliare medio oltre 508mila euro) e la zona Lame (rendita media 6.000 euro e valore immobiliare medio circa 422mila euro).

A Bologna nel 2021 sono presenti in catasto 155.000 pertinenze, di cui il 76% sono autorimesse (C6). Le categorie residuali sono la C2 (magazzini e locali di deposito) e la C7 (tettoie chiuse od aperte). Dal 2009 al 2021 sono state accatastate oltre 20.600 unità in più ad uso pertinenziale, con un incremento del 15%; in particolare le autorimesse sono aumentate di circa 12.400 unità (+12%), 1.000 unità nell’ultimo anno. Nell’ultimo anno sono aumentati in particolar modo i magazzini e i locali di deposito (+50%).

Nel 2021 la superficie media delle pertinenze è pari a 20mq, quella delle autorimesse a 18mq.

Nonostante l’aumento del numero di immobili, la rendita media ed il valore immobiliare medio delle pertinenze hanno subito entrambi, nell’arco di dodici anni, un calo di circa il 10%. Si è passati per la rendita media da un valore di 143 euro nel 2009 ai 129 euro attuali; era 24mila euro il valore immobiliare medio nel 2009 ed oggi si registra un valore di poco meno di 22mila euro.

Considerando la categoria C6 (rimesse e autorimesse) la rendita media nel 2021 è pari a 131 euro, mentre il valore immobiliare medio si attesta su un valore che supera i 22mila euro. Il valore immobiliare al metro quadro delle autorimesse nell’intera città supera i 1.200 euro; è di oltre 810 euro per le tettoie chiuse o aperte (categoria C7) e si colloca sul valore di 740 euro per i magazzini e locali di deposito (C2).

A livello territoriale il maggior numero di pertinenze si registra nel quartiere Navile con oltre 26mila unità, seguito subito dopo da Santo Stefano con 25,7mila unità, da Savena con 25,6mila unità e da San Donato – San Vitale (24,6mila unità) e Borgo Panigale - Reno entrambi con 25,4mila pertinenze. Tra le zone della città con il numero più alto di pertinenze troviamo la zona Mazzini (17mila, di cui 15mila sono autorimesse). Colli è la zona in cui le pertinenze sono meno presenti.

Se ci riferiamo alla categoria C6 (rimesse e autorimesse), la categoria maggiormente rappresentativa all’interno delle pertinenze, la superficie media più alta si registra nelle zone Galvani e Colli (entrambe 25 mq), mentre alla Barca e a Mazzini (16 mq ciascuna) ci sono le autorimesse dimensionalmente più piccole.

Sempre con riferimento alle autorimesse la rendita media più alta si registra nella zona Galvani (269 euro), mentre quella più bassa nella zona Barca (87 euro). In queste due zone si passa da un valore immobiliare medio delle autorimesse che supera i 45,3mila euro (Galvani) ad un valore pari a 14,7mila euro alla Barca.

Per le autorimesse il valore immobiliare al mq più alto si registra nella zona Marconi (quasi 1.900 euro), mentre a Borgo Panigale ci sono le autorimesse con il valore immobiliare a mq più basso (860 euro).

Lo studio è articolato su due livelli: quello comunale e quello sub-comunale. Il primo considera la serie storica delle unità immobiliari a partire dal 2009. Nel livello subcomunale sono rappresentati i dati a partire dal 2018, anno in cui è stato possibile per la prima volta georeferenziazione i dati sul territorio.

I due livelli hanno tipologie di aggregazione dei dati differenti: nel primo caso, l'unità minima di analisi è rappresentata dalla categoria catastale a livello comunale; nel secondo caso invece, disaggregando il dato in tre livelli territoriali tra loro gerarchici, ovvero 6 quartieri, 18 zone e 90 aree statistiche, l'unità minima di analisi è più analitica ed è data dalle classi catastali che compongono le diverse categorie.

Per ragioni di privacy sono stati esclusi dalla rappresentazione i valori inferiori o uguali a 3 degli immobili, sia a livello comunale che sub-comunale.  Pertanto i valori dei totali potrebbero non coincidere a causa del diverso livello di aggregazione dei dati nei due livelli di analisi.

La georeferenziazione degli immobili copre quasi il 100% del totale del patrimonio catastale. Ciò che non è stato possibile georeferenziare è indicato come “non disponibile”.

L’analisi si sviluppa secondo le seguenti variabili:

• numero di immobili;

• numero di vani (solo per gli immobili residenziali);

• superficie (disponibile a partire dal 2018, per gli immobili di tipo residenziale e per le pertinenze);

• rendita catastale (disponibile fino alla categoria E);

• valore immobiliare (calcolato a partire dalla rendita, disponibile solo per le categoria A, B, C, D).

A partire da queste sono state calcolate delle variabili derivate per descrivere in maniera più efficace alcuni fenomeni, ad esempio numero medio di vani e superficie media per unità immobiliare. Al fine di fornire un valore degli immobili più vicino a quello reale, è stato inoltre introdotto il “valore Immobiliare”. Questa variabile è stata calcolata seguendo lo stesso criterio previsto dalla normativa vigente per stabilire la base imponibile dell'imposta municipale propria (ICI). In particolare, il valore dei fabbricati è ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto una rivalutazione del +5% e applicando dei coefficienti moltiplicativi variabili in funzione della categoria catastale.

Per la definizione delle variabili è possibile consultare il glossario.

Lo studio è interattivo e si articola attraverso tre “storie”: la prima rappresenta una vista in serie storica dei dati a livello comunale mediante grafici e tabelle, la seconda consente di visualizzare i dati a livello territoriale mediante mappe interattive, la terza contiene i dati delle mappe sottoforma tabellare, con un focus sulle variazioni temporali in forma grafica. Ogni “storia” si sviluppa su quattro aggregati di analisi: l’intero stock catastale; gli immobili residenziali:  categorie A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9; gli immobili non residenziali: terziario (A10, D5), commerciale (C1, C3, D2, D8) e produttivo (D1, D7)); le pertinenze: C2, C6, C7. Relativamente alle unità immobiliari di tipo non residenziale e alle pertinenze, per la scelta delle categorie catastali è stato seguito lo stesso criterio utilizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare nella Pubblicazione OMI dell’Agenzia delle Entrate.

La descrizione in chiaro della categorie catastali è consultabile nel glossario.

Vani catastali: locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.) a cui si aggiungono per un terzo gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) e per un quarto gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.). Le dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono invece conteggiate come percentuale dei vani complessivi fino ad un massimo del 10%. Il numero complessivo dei vani catastali si arrotonda alla mezza unità.  

Superficie catastale: somma delle varie tipologie di superficie di una unità immobiliare urbana dalla parte principale presa per intero, inclusi lo spessore dei muri sino ad un massimo di cm 50, agli accessori diretti ed indiretti considerati nella percentuale come stabilito dall'allegato C del DPR del 23 Marzo 1988 n° 188.

Rendita catastale: valore attribuito, con finalità fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito.

Categorie: 

GRUPPO A

A/1 - Abitazioni di tipo signorile
A/2 - Abitazioni di tipo civile
A/3 - Abitazioni di tipo economico
A/4 - Abitazioni di tipo popolare
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 - Abitazioni di tipo rurale
A/7 - Abitazioni in villini
A/8 - Abitazioni in ville
A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 - Uffici e studi privati
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

B/1 - Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 - Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 - Prigioni e riformatori
B/4 - Uffici pubblici
B/5 - Scuole e laboratori scientifici
B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 - Magazzini sotterranei per depositi di derrate

GRUPPO C

C/1 - Negozi e botteghe
C/2 - Magazzini e locali di deposito
C/3 - Laboratori per arti e mestieri
C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 - Tettoie chiuse od aperte

GRUPPO D

D/1 - Opifici
D/2 - Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 - Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 - Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

GRUPPO E

E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 - Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

GRUPPO F

F/1 - Area urbana
F/2 - Unità collabenti
F/3 - Unità in corso di costruzione
F/4 - Unità in corso di definizione
F/5 - Lastrico solare
F/6 - Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare 1/2009)